Direkte oder indirekte Immobilienanlagen – welches ist die richtige strategische Entscheidung?
Impressum: Artikel von Sandra Müllhaupt, im Rahmen einer Firmenbroschüre von QualiCasa; Interview mit Herbert Brändli, Präsident Stiftungsrat der Profond Vorsorgeeinrichtung; Mai 2008. Der Artikel als PDF.
Eher bieder und unspektakulär bilden Immobilien seit je einen wesentlichen Anteil in der Anlagepolitik der Schweizer Pensionskassen. Ihr Anteil ist seit den Siebzigerjahren zwar von 25 Prozent auf mittlerweile 15 Prozent zurückgefallen. Die turbulenten Entwicklungen an den Finanzmärkten haben jedoch Immobilien als attraktive Anlagen wieder stärker in den Fokus gerückt.
Die Pensionskassen versuchen sich in einem äusserst komplexen und schwierigen Marktumfeld sinnvoll zu positionieren. Sie müssen entscheiden, ob sie in Form von Direktanlagen selber Immobilien halten und bewirtschaften oder mit indirekten Lösungen agieren wollen.
Zur Zeit spielen Direktinvestionen in Immobilien mit 80 Prozent des Gesamtvolumens – gegenüber 20 Prozent indirekter Immobilienanlagen – die wesentlich bedeutendere Rolle. Mehr und mehr lagern jedoch Pensionskassen ihre Immobilienportfolios aus und setzen somit einen neuen Trend. Als Gründe werden meist die bessere Diversifikation und höhere Liquidität genannt. Doch entspricht dies auch der Realität? Ist die Investition in indirekte Anlagen die richtige strategische Entscheidung für die Zukunft?
Den richtigen Anlagemix finden
Wie der richtige Anlagemix im Bereich Immobilien aussieht, muss jede Pensionskasse für sich selbst entscheiden. Zu berücksichtigen sind Faktoren wie die übergeordnete generelle Anlagestrategie, Liquiditäts- und Ertragsanforderungen, die Risikotoleranz, die interne Fachkompetenz im Bereich des Immobilienmanagements sowie das gewünschte Mass an Kontrolle über die Immobilienanlagen.
Direkte Anlagen
Der Hauptvorteil direkter Anlagen ist die Nähe zum Objekt und die damit verbundene persönliche Kontrolle des Eigentümers über die Immobilie und alle damit verbundenen Anlage- und Managemententscheide. Der Direktinvestor kann eigene detaillierte Kenntnisse des lokalen Marktes aufbauen und nutzen. Mit Direktanlagen haben Pensionskassen langfristig überdurchschnittliche Renditen erzielt und konnten damit die Risikokonstellation ihres Gesamtportfolios positiv beeinflussen. Dank der Diversifikation und einer besseren Verteilung der Risiken kann das Rendite-Risikoprofil der Gesamtanlagen mit Direktanlagen in Immobilien optimiert werden. Als Nachteile werden von kleineren Vorsorgeeinrichtungen der vergleichsweise hohe Kapitalbedarf und der hohe administrative Aufwand genannt. Hingegen ist die eingeschränkte Liquiditätin der Regel kein Problem für die zumeist noch wachsenden Pensionskassen.
Indirekte Anlagen
Im Immobilienmanagement fehlt es oft an eigenen Fachressourcen und vorhandenem Know-how. Bei einem Outsourcing der Immobilienanlagen werden die heiklen Aufgaben von Spezialisten übernommen. Von Immobilienfonds über kotierte Immobiliengesellschaften und Immobilienderivate bis hin zu REITs ist die Auswahl an indirekten Immobilienanlagen gross. Eine breitere Diversifikation und die höhere Liquidität sind die Hauptgründe, um in indirekte Anlagen zu investieren. Der risikotechnische Einfluss von indirekten Immobilienanlagen auf das Gesamtportfolio ist hingegen umstritten und noch weitgehend unerforscht. Ebenso muss der Beweis für die Behauptung, dass mit indirekten Anlagen über Jahre hinweg höhere Renditen erzielt werden, als mit direkten Anlagen, noch erbracht werden.
Investitionen in ausländische Immobilien
Grosse Pensionskassen haben Schwierigkeiten, ihre Anlagebedürfnisse in der Schweiz abzudecken. Ausgehend von einem gesamthaften Anlagevermögen von 650 Mrd. Franken und einer jährlichen Steigerungsrate von 8 Prozent, berechnet sich bei einem Immobilienanteil von 15 Prozent allein für die zweite Säule ein jährlicher Neubedarf von 7,8 Mrd. Franken. Gezwungenermassen erfolgt daher verstärkt eine Expansion ins Ausland. Direktinvestitionen sind dort angesichts der eingeschränkten Marktkenntnisse und vielfältiger zusätzlicher Anforderungen an das administrative, steuertechnische und finanzielle Handling weniger angesagt.
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